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  • Avv. Gero Salamone

Contratto di locazione turistica: cos'è?


La vocazione turistica della Sicilia, splendida isola appoggiata sul mar mediterraneo, rende la locazione di case, stanze e appartamenti per vacanze un’attività che potrebbe creare un rilevante effetto economico. Quando si parla di locazione per finalità turistiche, si fa riferimento a seconde case che spesso vengono concesse in locazione da parte del proprietario, specialmente nel periodo estivo, allo scopo anche di coprire i costi di manutenzione e fiscali che detta casa a disposizione comporta.

Non di meno, l’utilizzo di alcune piattaforme digitali, ad esempio Air BnB, premetterebbe a chi possiede una seconda casa (magari da anni in disuso) di concederla in locazione turistica senza troppi orpelli burocratici e giuridici, con l’effetto di creare nuovi posti letto in aggiunta a quelli già esistenti sul territorio interessato.

Ed infatti, la locazione di immobili fatta per soddisfare finalità turistiche è sottratta alla disciplina della legge n. 431 del 1998, e quindi, è disciplinata dalle sole norme del codice civile, che lascia ampia discrezionalità alla volontà delle parti.

La locazione per finalità turistiche non risponde ad un'esigenza abitativa primaria (una locazione con finalità turistiche presuppone, infatti, che il conduttore abbia a sua disposizione un altro immobile da adibire a propria abitazione principale) e, pertanto, è rimessa alla libera volontà delle parti contraenti la ricerca dell'accordo più conveniente.

Disciplina normativa

Il contratto di locazione con finalità turistica (conosciuto anche con il nome di “affitto turistico”) è sostanzialmente regolato dagli artt. 1571 e seguenti del Codice Civile. L’art. 1,c. 2, lett. c) della legge 431/1998 esclude espressamente l’applicabilità della maggior parte delle norme ivi contenute agli alloggi aventi finalità turistico-abitative. Inoltre, la disciplina delle locazioni turistiche non rientra neppure in quella particolare per le locazioni di natura transitoria di cui all’art. 5 della medesima legge.

Le locazioni da privati

I privati che, occasionalmente, affittano alloggi a turisti, con o senza servizi aggiuntivi, non hanno alcun obbligo ai fini IVA purché non esercitino l'attività a livello abituale e professionale. Essi sono soggetti alle imposte per i redditi conseguiti dalle locazioni per finalità turistiche (redditi di fabbricati a tassazione ordinaria IRPEF o a cedolare secca).

Sulle ricevute di pagamento emesse per importi superiori a 77,47 €uro, devono essere apposte le marche da bollo, mentre i contratti di affitto non sono soggetti a obbligo di registrazione né al pagamento della relativa imposta se non sono stipulati con scrittura privata autenticata o con atto pubblico e se hanno durata non superiore a trenta giorni complessivi nell'anno (DPR n. 131/1986). In caso contrario, devono essere registrati entro trenta giorni (risoluzione 16 novembre 2000 n. 207/E) e sono soggetti all'imposta di registro del 2%, calcolata sul valore dell'importo pattuito con un minimo di 67 €uro, tranne nel caso in cui il locatore decidesse di esercitare l'opzione per la cedolare secca.

Quando l'attività diviene abituale e organizzata professionalmente, sorge l'obbligo di aprire la partita IVA e di adempiere a tutti gli oneri relativi rapportati al volume d'affari conseguito.

Anche il reddito percepito diventa reddito d'impresa e segue le regole previste dal TUIR. Il confine tra le due situazioni non è facilmente delineabile.

E' molto importante inquadrare in modo corretto questa particolare tipologia di locazione abitativa con finalità turistica, infatti ove venisse stipulata una locazione turistica simulata per sfuggire alle norme della legge 431/1998, si deve ritenere che il conduttore possa ottenere la riconduzione alla normativa dei contratti così detti "liberi" della durata di 4 anni +4.

Le singole Regioni, in quanto usufruiscono di potestà legislativa concorrente a quella statale, possono intervenire a regolamentare questo tipo di contratto di locazione mentre la circostanza che gli affitti turistisci siano collegati solo alle norme del codice civile, li ha svincolati dagli abituali limiti di durata e determinazione del canone, che sono, di conseguenza, liberamente concordati dalle parti.

L’assenza di vincoli nella determinazione della durata del contratto non deve ovviamente essere intesa quale motivo per eludere la disciplina normativa che regola le tradizionali locazioni ad uso abitativo. Gli affitti turistici si stipulano allo scopo di soddisfare esigenze abitative di natura temporanea e voluttuaria, che nulla hanno a che vedere con esigenze abitative primarie.

Altro significativo punto di divergenza rispetto alle tradizionali forme di locazione appare senza dubbio la mancata previsione di una caparra (o cauzione) a garanzia di eventuali danni arrecati all’immobile, o per il pagamento delle utenze rimaste insolute, che costituisce una mera facoltà delle parti. Ma non solo: lo scioglimento del contratto avverrà automaticamente alla scadenza pattuita, senza necessità di alcuna preventiva comunicazione al conduttore.

Per quanto riguarda i consumi delle utenze e le spese per le piccole riparazioni, le stesse sono di solito poste a carico dell’inquilino.

Forma scritta del contratto

Da un punto di vista formale, l’art. 1, comma 4 della Legge n.431/1998, che va letto alla luce delle disposizioni del successivo art. 13, comma 5 (rapporto di locazione di fatto),ha introdotto l’obbligo di usare la forma scritta senza alcuna specifica esclusione.

Il contratto di locazione per uso turistico, quale che ne sia la durata,pertanto, deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità e deve contenere tutti i dati relativi dell’immobile ed i contraenti.

L’importanza della stipula per iscritto del contratto non deve essere sottovalutata dal proprietario. In caso di sinistro (danni all’immobile causati dall’inquilino, furti, incendi, ecc.) la mancanza del contratto non solo rischia di lasciare il locatore sprovvisto di qualsiasi tutela nei confronti del conduttore, ma espone il proprietario al rischio più che concreto di vedersi comminare pesanti sanzioni fiscali.

Non è poi da escludere che l’inquilino continui ad occupare l’immobile oltre il termine pattuito verbalmente, rendendo quantomeno complicato accertare quale fosse detto termine.

Il contratto di locazione per finalità turistiche deve essere assoggettato all'imposta di bollo di cui al Tuib (testo unico imposta di bollo) ovvero contrassegno telematico pari a euro 16 ogni quattro facciate scritte massimo 100 righi con impostazione pagina uso bollo.

Tipologia di contratto

É opportuno sia redatto a seconda della diversa tipologia di permanenza potendo essere relativo a:

  1. locazione turistica lunga (“contratto casa vacanze”): in questo caso nel contratto devono essere presenti, fra l’altro, clausole sulle modalità di pagamento del canone, sulla sua rivalutazione in corso di contratto e sul deposito cauzionale.

  2. locazione turistica breve (“contratto brevi vacanze”) cioè della durata non maggiore di 15/30 gg: il contratto dovrà contenere,tra l’altro, clausole specifiche relative al recesso, all’entità delle spese accessorie e all’utilizzo degli eventuali spazi accessori.

  3. locazione turistica brevissima (“contratto week-end”): il contratto dovrà contenere una pattuizione forfettaria dei consumi utenze (luce, acqua, gas ecc.).

Registrazione del contratto

Non è prevista una durata minima e lo scioglimento è automatico al termine del periodo pattuito, senza bisogno di alcuna comunicazione da parte del locatore al conduttore. Se la locazione ha una durata superiore a trenta giorni, il locatore deve poi provvedere alla registrazione del contratto telematicamente oppure presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate. I costi della registrazione sono pari al 2% del canone applicato, con un versamento minimo di 67 euro, da dividersi a metà tra proprietario e inquilino. La mancata registrazione del contratto comporta l'irrogazione della sanzione amministrativa pari al 240% dell’imposta dovuta, mentre in caso di parziale occultamento del canone la sanzione potrà variare dal 200 al 400%.

Quindi nell'ipotesi in cui la durata della locazione sia superiore a 30 giorni (tenendo conto che se tra le stesse parti sono stipulati diversi contratti relativi alla stessa unità immobiliare anche per periodi diversi che,sommati,superano la soglia dei 30 giorni) sussiste l'obbligo di registrazione presso gli uffici dell'Agenzia delle Entrate,anche per via telematica.

Il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla data della sottoscrizione e/o dall'inizio della locazione e comunque dalla data più vecchia tra le due sopra dette.

Obblighi fiscali

Per quanto concerne gli aspetti fiscali, il canone percepito costituisce reddito da dichiarare ai fini IRPEF nella dichiarazione dei redditi. Va precisato che, se ad affittare l’immobile, in genere ammobiliato, è una persona fisica, non è necessario aprire la partita IVA. Anche nelle locazioni turistiche il locatore (persona fisica) può oggi optare per il regime della “cedolare secca” – con aliquota al 21% – così da rendere la tassazione sugli affitti direttamente proporzionale al canone pattuito e non vada a sommarsi al reddito complessivo del proprietario.

Qualora oltre all’immobile vengano forniti anche dei servizi accessori (pulizie, cambio biancheria, vitto, etc.), si configureranno prestazioni tipiche di un’attività alberghiera con i consequenziali obblighi.

Attestazione Prestazione energetica

Le attuali disposizioni normative prevedono inoltre la predisposizione del c.d. A.P.E. (attestato di certificazione energetica), pena l'irrogazione di una sanzione amministrativa. Tale certificazione non è, tuttavia, necessaria qualora l’immobile sia privo di impianto di riscaldamento.


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